一二手倒挂5700元/㎡，我还是买了次新房！不是人傻钱多，是杭州限价变鸡肋了
近两年，常有粉丝diss《层楼》：基本上不推荐二手房。
这说得有点绝对。早几年，我们也推崇过一些高性价比的小区。但摇号之后，二手房变得比新房还贵，自然看起来不是一桩合算的买卖。
每当一个新交付楼盘爆出天价二手成交，我也会和大家一样错愕：怎么那么多“人傻钱多”的接盘侠啊？
想不到，摇了两年号，最后我居然去买了一套二手房！
我就是一个天天码字的工薪族，当然谈不上“钱多”；每天跑楼盘跑中介，行情拎得飒飒清爽，也不存在“信息不对称”。纯粹就是因为，反复比对，发现还是买次新房更合算。
其实，放眼杭州许多板块，今年限价上涨之后，新房的性价比已渐渐不如二手房。
只是大家出于惯性，还在不停地摇，还乐观地以为“摇到就赚多少万”。
01
20多次摇号落选后，我最终入手了城北一套二手房。
交付不到半年的次新房，就在城北万象城幸福里旁边。价格呢，自然是比幸福里贵了不少。不过，年后就能着手装修。
我想此时会有网友投来鄙夷的目光：还号称业内人士，明知道二手房比新房贵，竟然还买。
so what？
至少，现在的我不需要每隔一个月，就去浙江政务网上拉一次无房证明；又或是在银行APP上，反复冻结资金。还得提醒自己，几号到几号需完成登记；事后，再查询是否中签。
都是些琐碎事，并不费时。难过的是，一次又一次地落选。
好不容易摇中某红盘替补，早早赶去选房现场捡漏。结果号码前20号，选走了最后一套房。出了酒店，天都黑了，还下着小雨，别提多沮丧了。
运气这事儿，跟努力没半毛钱关系，完全是概率问题。我摇的又都是网红热盘，动辄“万人摇”，中签率本就低。
现在，整个人都轻松了。管它有没有“万人摇”，与我都无关了。
02
为什么我会提议：没买房的人多去跑跑次新二手房，别只盯着新盘。当然不是给二手房做广告，中介又不会分佣金给我。
一来，限价红盘越来越少。零星的一两个，结果多是“万人摇”。运气成分很大，不是每个人都有这般好运。
别忘了，新房每年有5%的房价上涨空间。近几个月出让的新地已透露这层信号，2020年大多板块房价每平米涨一到两千。
二来，交付不久的次新房，实则与新房无异。房东从买入到卖出，并未入住，只不过房产证换了个名字。
最主要的是，所谓“一二手高价差”，不过是账面数据。
以我买的这套二手房为例，83㎡三房一卫、带车位，全部费用（含税费+中介费）加一块不到280万，不算车位毛坯单价30700元/㎡。旁边的幸福里三房一卫最小88㎡，精装均价26500元/㎡，车位23万一个。
细心网友会指出，还有装修的价差呢？幸福里精装标准3000元/㎡，实际成本就一半，也要1500元/㎡。
乍一看，一二手价差高达5700元/㎡。普通工薪族辛苦打工两年，怕是才能赚回来。“买二手房，是不是傻？”
实际价差真这么高？并不是。新房交付至少还要再等两年半，算上软装购置、散味，等到入住差不多得3年。换句话说，若是杭州无房，至少还得再租3年房。
租金按每月3千元计，3年租房成本差不多11万。这还没算每年租金涨幅、家庭人口变化导致租房需求增加等变量因素影响。
二手房买入出租，参考周边租赁行情，月租4千左右，最少也有11万。
一增（新房加1250元/㎡）一减（二手房减1325元/㎡），一二手房价差缩水2600元/㎡。
精装修盘虽然界面更好，省去装修麻烦，但限价后已乏善可陈。尤其是刚需小户型，装标比出租房高不了多少，做工多半粗糙，设计往往还很不人性化，空间各种浪费。
自己装虽耗时耗力，但成本可控，还能在小空间里做足储物。小户型估计1000元/㎡就能拿下，什么材料还能挑好的买。
换句话说，买二手房跟摇新房，实际价差就2600元/㎡。这个价差，几乎就是税费+中介费。
因为房子隶属余杭区，不能提前缴纳契税。我这套房子，增值税、契税等加上中介费，差不多20万出头。
主城、萧山等可提前缴纳契税的区域，好些去年底交付的次新房，已满两年或接近两年，税费2个多点，还能更省钱。
等新盘交付进入二手房市场，5.3%的增值税一样跑不了。那时，我这套二手房已满两年。两盘价差基本抹平。
03
“万人摇”板块价差红利尚且如此，其他板块更加不必死盯新房。
比如闲林，我就一直奇怪：毛坯19470元/㎡的W楼盘，两次开盘，中签率均低于5%。连旁边闲林山水的房东都兴奋了：“我这二手房就卖2万出头，不是也要被抢？”其实，该卖不动的还是卖不动。
闲林山水房子老了点，但再往西的雅居乐国际花园，最近一两年交付的次新小区，二手房价也还是2万出头。
还有长睦，H楼盘新房精装均价26300元/㎡，相邻的次新二手房，诸如城发云锦城，近月二手房均价还卖不到2万6；新城红郡价格更便宜，只卖24600元/㎡。
算上交付的等候成本，新房价格比二手房贵多了，为何执念要买新房？
至于新房本就不太需要摇号的板块，像是城东新城、运河新城、市北东等板块，新房还是二手房，任君挑选。
哪怕是大热的奥体，也不是只有新房这一最优选择。
虽说时代奥城最高有过协议成交单价6万、龙湖天璞也有过5万7，板块新房限价4万7，一二手价差看似有1万上下。
但如今买奥体核心区仍算不上“摇到就是赚到”，别忘了隐性成本跟潜在风险。
隐性成本：出租/租房的租金、资金沉淀损失的利息、机会成本（资金再投资的收益）；潜在风险：二手房价波动，集中交付板块二手房易出现踩踏、房东急售等现象。
就说我买的那个小区，房东集中出货，导致房价持续低迷了3个月，直到年末这波行情才缓过来。而我，恰好赶在回涨前入手，若是再早一两个月下手，比摇新房还合算。
单个楼盘尚且难避免，奥体的库存量更多，阶段性踩踏，必然会出现。
04
实操过后，我还发现买次新二手房的一些好处。
第一，户型好。早两年杭州在户型上还有创新，各种“神户型”频现。自从杭州严控“偷面积”后，现在出街的户型各种“辣眼睛”。尤其是超高层住宅，得房率太低了。
入门级的三房两卫户型，起步96㎡，尺度还没早两年的89㎡舒适。新房虽然限价，但面积多7㎡，总价蹭蹭就涨上去了。
而且，缴纳的契税还不一样。89㎡缴纳1%、96㎡缴纳1.5%，差了0.5%的契税。
无形间，一二手价差就缩小了。
第二，可尝试更低的房贷利率。
新房贷款银行基本由房企指定，选择少、利率高。现在首套房贷利率，中资、合资银行最低上浮5%；二套最低上浮10%；外资银行低一些，像花旗首套房贷利率能做到基准。
但是，外资银行只接受二手房贷业务，不做新房。就是说，基准利率新房基本享受不到，二手房还有尝试的机会。
假设按揭贷款200万，还款期限30年，基准利率与上浮5%、10%，还款总额分别差了10万、21万。按揭贷款额度越高，差额越大。
第三，资金不会长期沉淀。
若持续摇新房，意味着会有很大一笔资金将无法另做他用，需时刻准备着。热门红盘大多需要冻资，一冻结就是几十上百万。
三成首付还好，全款房票若是屡摇不中，一年光利息就亏了不少。我同事为了摇晓风印月，去年下半年开始，大笔资金只能存活期，连股票都不敢入。
今年，按他预测上半年股市行情大好。此时若有中意新盘入市，势必只能将资金从股市抽离。
摇中了皆大欢喜，若是败北，两头赚钱机会落空。买套二手房先上车，至少无需担心房价上涨风险。
第四，没有公租房混搭的尴尬。
自去年起，大多新出让地块明确要求配建10%左右的公租房，刚需、豪宅几乎无一幸免。公租房不同于房企自持，业主无法控制未来入住人群，即便规划楼幢在小区角落，日常生活中仍难以避免。
去年钱江新某楼盘爆发的公租房租客与小区业主的群体性事件，就是源于混搭的尴尬。
05
最后说一点我的体会：如何选择次新二手房，何时入手。
先说第一条，次新房的概念很宽泛，交付10年的房子也能称之为次新房。我所说的次新房，房龄最长不超过3年。
这些房源大多是在2015年及之后开建，那时杭州还能偷面积，房企对品质也有一定追求。买这样的次新房，房源新、品相好，再加上投资客入手多，交付后未入住，跟新房无异。
一般超过3年，小区园林、外立面会出现不同程度的衰败；等到你入手满两年后再出，卖相上自然不敌其他新交付的二手房。
何时入手？根据近一年观察到的新交付小区二手房价行情变化，刚交付之初，并非入手的好时机，很容易高位站岗。
最佳时间点是房产证基本已办出，房东批量抛货这段周期内。房源供应量大、需求又未集中释放，着急卖房的房东，会选择让利出售。
周期不会太长，可能就几个月时间。而且跟大行情息息相关，就像融信澜天，12月初那段时间，碰上市场行情好，疯狂出货。
买二手房，后天努力很重要。不能过多、过杂，挑几个楼盘盯牢，这样才不容易错过笋盘。
有一点要注意：买二手房时千万别想着，房东买入卖出赚了XX万，心理会不平衡。毕竟，入手的时间点不一样。
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文∣江公子
编辑∣盐
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